Huurder moet meewerken aan verzekerbaarheid bedrijfsruimte

De verzekerbaarheid van een bedrijfspand lijkt op het eerste gezicht een kwestie tussen eigenaar en verzekeraar. Een recente uitspraak van de Rechtbank Gelderland laat echter zien dat deze opvatting te beperkt is. Onder omstandigheden rust ook op de huurder een vergaande verplichting om mee te werken aan het verzekerbaar houden van het gehuurde.

De zaak draait om een horecapand waarin een shishalounge wordt geëxploiteerd. Nadat mijn cliënten eigenaar van het pand zijn geworden, proberen zij een verzekering voor het object af te sluiten. De verzekeraar weigert echter tot acceptatie over te gaan zolang niet aan een aantal veiligheidsvoorwaarden wordt voldaan. Daarbij verlangt de verzekeraar onder meer een nieuwe Scope 10-verklaring, een verklaring over de NEN 6062-norm en een nieuwe inspectie van het pand.

De huurder stelt zich op het standpunt dat deze verplichtingen grotendeels buiten zijn verantwoordelijkheid vallen. Daarmee ontstaat een juridisch geschil over de vraag in hoeverre een huurder moet bijdragen aan de verzekerbaarheid van een bedrijfsruimte.

De kern van het vonnis

De kantonrechter kiest voor een duidelijke benadering. Uit de huurovereenkomst volgt dat de huurder rekening moet houden met de eisen die een verzekeraar stelt aan het gebruik van het gehuurde. Dat betekent volgens de rechtbank dat de huurder moet meewerken aan het verkrijgen van een verzekering wanneer zijn bedrijfsvoering van invloed is op de verzekerbaarheid van het pand.

Dat oordeel is juridisch relevant. De rechtbank beschouwt verzekerbaarheid niet als een exclusief belang van de verhuurder. De wijze waarop een huurder een pand gebruikt, kan rechtstreeks gevolgen hebben voor de mogelijkheid om een verzekering af te sluiten. In dat geval mag van de huurder actieve medewerking worden verlangd.

Scope 10 als voorwaarde voor verzekeringsacceptatie

Een belangrijk onderdeel van de procedure betreft de elektrische installatie. De verzekeraar verlangt een actuele Scope 10-keuring voordat hij bereid is het risico opnieuw te beoordelen. Hoewel een eerder certificaat aanwezig is, acht de rechtbank dat onvoldoende. De verzekeraar verlangt immers een nieuwe beoordeling van de situatie.

De kantonrechter oordeelt daarom dat het op de weg van de huurder ligt om een nieuwe Scope 10-verklaring te verstrekken. Dat oordeel onderstreept het toenemende belang van Scope 10 binnen de vastgoedpraktijk. Voor veel verzekeraars vormt deze keuring inmiddels een essentieel onderdeel van hun acceptatiebeleid.

NEN 6062 en de verantwoordelijkheid voor de exploitatie

Daarnaast verlangt de verzekeraar een verklaring van een installateur waaruit blijkt dat het afvoerkanaal van de shishaoven voldoet aan NEN 6062. Ook op dit punt volgt de rechtbank het standpunt van mijn cliënten. De kantonrechter overweegt dat de shishaoven onderdeel vormt van de bedrijfsinventaris van de huurder. De verantwoordelijkheid voor de gevraagde verklaring rust daarom op de huurder zelf.

Dat oordeel is van belang omdat het een duidelijk onderscheid maakt tussen gebouwgebonden voorzieningen en installaties die samenhangen met de exploitatie van de onderneming. Waar een installatie onderdeel vormt van de bedrijfsvoering van de huurder, kan de verantwoordelijkheid voor keuringen en verklaringen eveneens bij de huurder komen te liggen.

Sleutels en toegang tot het pand

Naast de discussie over brandveiligheid en verzekerbaarheid speelt nog een fundamenteel punt. De huurder heeft de sloten vervangen, terwijl de verhuurder niet langer beschikt over een werkende set sleutels.

De rechtbank acht die situatie onaanvaardbaar. Een eigenaar moet toegang kunnen houden tot zijn eigen vastgoed. Om die reden veroordeelt de kantonrechter de huurder tot afgifte van een passende set sleutels. Daarbij merkt de rechtbank wel op dat het bezit van een sleutel niet betekent dat een verhuurder zich zonder meer toegang tot het gehuurde mag verschaffen. Ook hier blijven de grenzen van het huurrecht onverkort gelden.

Een belangrijke overwinning voor verhuurders

De betekenis van deze uitspraak reikt verder dan de concrete feiten van deze zaak. De rechtbank bevestigt dat verzekerbaarheid een rechtens te beschermen belang vormt. Een verhuurder hoeft niet af te wachten totdat schade ontstaat of een verzekeraar definitief dekking weigert. Wanneer de verzekerbaarheid van een pand onder druk staat, kan hij verlangen dat de huurder de medewerking verleent die nodig is om aan de eisen van de verzekeraar te voldoen.

Voor mijn cliënten resulteert dat in een duidelijke overwinning. De rechtbank veroordeelt de huurder tot afgifte van een werkende set sleutels, een nieuwe Scope 10-verklaring, een verklaring omtrent de NEN 6062-norm en medewerking aan een nieuwe inspectie door de verzekeraar. Daarmee verkrijgen mijn cliënten precies de instrumenten die nodig zijn om de verzekerbaarheid van hun vastgoed veilig te stellen.

Conclusie

Deze uitspraak laat zien dat verzekerbaarheid niet uitsluitend een aangelegenheid is tussen eigenaar en verzekeraar. Wanneer de exploitatie van een huurder invloed heeft op de risico-inschatting van een verzekeraar, kan de rechter de huurder verplichten om actief mee te werken aan het voldoen aan de gestelde voorwaarden.