Het aantal mensen met een huurachterstand stijgt de laatste tijd doordat zij zich geconfronteerd zien met allerlei stijgende prijzen. Het laten ontstaan van een huurachterstand of het structureel te laat betalen van de huur is echter niet zonder risico’s. Dit blijkt uit een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland. In deze zaak stond vast dat de huurders de huur meestal niet betaalden op de eerste dag van de maand. Daarmee was het betalingsgedrag volgens de rechtbank in strijd met artikel 1 van de huurovereenkomst. De huurders betaalden telkens rond de eerste van de maand. Dit kon dus ook een paar dagen later zijn et cetera. De rechtbank vond daarmee dat de huurders tekortgeschoten waren in de nakoming van de huurovereenkomst.

De vraag is echter of een dergelijke tekortkoming ernstig genoeg is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigden. Volgens de rechtbank is het vaste rechtspraak dat het structureel te laat betalen van de huur van voldoende gewicht kan zijn om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij is het volgens de rechtbank wel van belang dat naar alle omstandigheden van het geval moet worden gekeken.

Volgens de rechtbank stond vast dat gedurende een lange periode, een aantal jaren, de huur legio keer te laat is betaald door de huurders. In de periode van 2015 tot eind 2020 waren maar liefst 32 maanden te laat betaald en in 2021 hebben de huurders geen enkele keer op tijd betaald. De rechtbank gaf aan dat tot 2021 het ging om slechts enkele dagen, echter het aantal keren dat er te laat betaald werd was fors aldus de rechtbank.

Ook de aanmaningen van de verhuurder hebben niet geleid tot een beter betaalgedrag. De verhuurder heeft meerdere brieven aan de huurders gestuurd met het verzoek om de huur tijdig te voldoen. Indien zij dat niet deden zou er een gerechtelijke procedure worden gestart ter beëindiging van de huurovereenkomst. Bij e-mail van 25 november 2021 heeft de verhuurder aan huurders aangegeven dat zij daadwerkelijk een gerechtelijke procedure ging starten. Dit heeft bij de huurders niet geleid tot ander betaalgedrag. De rechtbank kan de houding van de huurders niet waarderen en geeft aan dat het structureel te laat betalen van de huur in beginsel van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst te ontbinden.

De rechtbank vervolgt en geeft aan dat anderzijds ook van belang is dat de huurders in 2020, ondanks de financiële gevolgen die de corona-maatregelen voor hen hadden, de maandelijkse huur wel in de eerste week van de maand hebben betaald behalve de maand april. In 2021 was het betalen van de huur wel veel moeizamer. Er zijn toen drie maandtermijnen in delen betaald, vier huurtermijnen na de eerste week van de maand en de overige maandtermijnen in de eerste week van de maand.

Bij beantwoording van de vraag of de tekortkoming voldoende ernstig is om over te gaan tot ontbinding weegt mee dat een verhuurder van een woning enige coulance dient te betrachten. Op het moment dat de huurder niet prompt betaalt in verband met de corona-maatregelen, dan dient de verhuurder daar niet al te strak in te staan. Toen de corona-maatregelen nog niet golden overschreden de huurders echter ook steeds de betalingstermijn met enkele dagen aldus de rechtbank.

Nu het in het onderhavige geval slechts gaat om enkele dagen te laat betalen en de huurders op de zitting zelf ook hebben aangegeven dat zij open staan voor een voorwaardelijke ontbinding ziet de rechtbank aanleiding om de vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst onder opschortende voorwaarde toe te wijzen. De rechtbank merkt daarbij ook op dat het argument van huurders, dat zij beiden zzp-er zijn en hun klanten niet altijd prompt betalen, geen rol speelt.

De huurders krijgen van de rechtbank daarom een laatste mogelijkheid om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning te voorkomen. Dit kan door het bedrag van € 1.451,07 te betalen binnen zeven dagen na betekening van het vonnis en gedurende de looptijd van twee jaar iedere huurtermijn uiterlijk op de eerste dag van de maand volledig te betalen. Op het moment dat de huurders niet voldoen aan deze twee voorwaarden vervalt de huurovereenkomst zonder nadere ingebrekestelling ontbonden en dienen huurders de woning te ontruimen.